Precizări privind regimul TVA al vânzărilor de bunuri imobile realizate de către persoane fizice
Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfăşoară, de o manieră independentă şi indiferent de loc, activităţi economice de natura celor definite la aliniatul următor, oricare ar fi scopul sau rezultatul acestor activităţi.
Activităţile economice cuprind activităţile producătorilor, comercianţilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activităţile extractive, agricole şi activităţile profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate.
Persoanele fizice nu se consideră că realizează o activitate economică în sfera de aplicare a taxei atunci când obţin venituri din vânzarea locuinţelor proprietate personală sau a altor bunuri care au fost folosite de către acestea pentru scopuri personale. În categoria bunurilor utilizate în scopuri personale se includ construcţiile şi, după caz, terenul aferent acestora, proprietate personală a persoanelor fizice care au fost utilizate în scop de locuinţă, inclusiv casele de vacanţă, orice alte bunuri utilizate în scop personal de persoana fizică, precum şi bunurile de orice natură moştenite legal sau dobândite ca urmare a măsurilor reparatorii prevăzute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.
Persoana fizică, care nu a devenit deja persoană impozabilă pentru alte activităţi, se consideră că realizează o activitate economică din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, dacă acţionează ca atare, de o manieră independentă, şi activitatea respectivă este desfăşurată în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate.
În cazul construirii de bunuri imobile de către persoanele fizice, în vederea vânzării, activitatea economică este considerată începută în momentul în care persoana fizică respectivă intenţionează să efectueze o astfel de activitate, iar intenţia persoanei respective trebuie apreciată în baza elementelor obiective, de exemplu, faptul că aceasta începe să angajeze costuri şi/sau să facă investiţii pregătitoare iniţierii activităţii economice. Activitatea economică este considerată continuă din momentul începerii sale, incluzând şi livrarea bunului sau părţilor din bunul imobil construit, chiar dacă este un singur bun imobil.
În cazul achiziţiei de terenuri şi/sau de construcţii de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacţie în cursul unui an calendaristic. Totuşi, dacă persoana fizică derulează deja construcţia unui bun imobil în vederea vânzării, activitatea economică fiind deja considerată începută şi continuă, orice alte tranzacţii efectuate ulterior nu vor mai avea caracter ocazional. Deşi prima livrare este considerată ocazională, dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiaşi an, prima livrare nu va fi impozitată dar va fi luată în considerare la calculul plafonului de TVA( 65.000 euro=220.000 lei,cu data de 1 iulie 2012) prevăzut la art.152 din Codul fiscal. Livrările de construcţii şi terenuri, scutite de taxă conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al activităţii economice, cât şi la calculul plafonului de scutire.
Conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri sunt operaţiuni scutite de TVA fără drept de deducere. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol, se definesc următoarele:
1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe
care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare. Calificarea unui
teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării
sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.
2. construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
- livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;
- o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată sau parte transformată a unei construcţii, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei sau a părţii din construcţie, astfel cum aceasta este stabilită printr-un raport de expertiză, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării
Exemplul nr. 1: O persoană fizică, care nu a mai realizat tranzacţii cu bunuri imobile în anii precedenţi, a livrat în cursul anului 2012 două terenuri care nu sunt construibile. Deşi persoana fizică a devenit persoană impozabilă pentru aceste livrări, totuşi livrările respective fiind scutite de taxă conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică nu are obligaţia înregistrării în scopuri de taxă conform art. 153 din Codul fiscal.
Dacă aceeaşi persoană fizică livrează în cursul anului 2012 o construcţie nouă în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de TVA, dacă livrarea respectivă cumulată cu livrările anterioare depăşeşte plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 2: O persoană fizică (familie) vinde în cursul anului 2012 un teren construibil sau o construcţie nouă în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Deşi în principiu operaţiunea nu ar fi scutită de taxă conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, indiferent de valoarea livrării, dacă persoana fizică nu realizează şi alte operaţiuni pentru care ar deveni persoană impozabilă în cursul anului 2012, această operaţiune este considerată ocazională şi persoana fizică nu ar avea obligaţia înregistrării în scopuri de taxă. Dacă în acelaşi an, aceeaşi persoană fizică livrează un teren construibil sau o construcţie nouă în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectiva persoană va deveni persoană impozabilă şi va avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de taxă înainte de efectuarea celei de-a doua livrări, dacă prima livrare a depăşit plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Dacă a doua livrare ar fi scutită conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, fiind o construcţie care nu este nouă sau un teren care nu este construibil, persoana fizică ar avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de taxă conform art. 153 înainte de realizarea celei de-a doua livrări dacă prima livrare depăşeşte plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 3: O persoană fizică realizează în cursul anului 2012 două livrări care ar fi scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Dacă nu mai realizează nici o operaţiune în anul 2012, iar în anul 2013 va livra o construcţie nouă sau un teren construibil în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de taxă în anul 2013 numai dacă va depăşi plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 4: O persoană fizică a început în cursul anului 2011 construcţia unui bun imobil cu intenţia de a vinde această construcţie. În cursul anului 2011 nu a încasat avansuri şi în principiu nu are obligaţia să solicite înregistrarea în scopuri de taxă. Dacă în anul 2012, înainte să înceapă să încaseze avansuri sau înainte să facă livrări ale unor părţi ale bunului imobil sau livrarea respectivului imobil în integralitatea sa, livrează un teren construibil sau o construcţie nouă în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică ar avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de taxă atunci când depăşeşte plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal. Această livrare nu este considerată ocazională, activitatea economică fiind considerată continuă din momentul începerii construcţiei, respectiv din anul 2011.
În cazul în care bunurile imobile sunt deţinute în coproprietate de o familie, dacă există obligaţia înregistrării în scopuri de taxă pentru vânzarea acestor bunuri imobile, unul dintre soţi va fi desemnat să îndeplinească această obligaţie.
Transferul în patrimoniul afacerii al bunurilor sau serviciilor achiziţionate sau dobândite de persoanele fizice şi care au fost folosite în scopuri personale, în vederea utilizării pentru desfăşurarea de activităţi economice, nu este o operaţiune asimilată unei livrări de bunuri/prestări de servicii, efectuate cu plată, iar persoana fizică nu poate deduce taxa aferentă bunurilor/serviciilor respective prin aplicarea procedurii de ajustare prevăzută la art. 148 şi 149 din Codul fiscal.
Sursa Finante Vrancea
Category: Ghiduri Practice
